À la sortie ou à l’entrée d’un appartement locatif, il est bon d’observer certains points pour éviter les mauvaises surprises. Le cas échéant, qui est responsable de quel dommage ?

Sol rayé dans le couloir, carreaux endommagés, fenêtre qui coince – tout ce qu’il faut savoir sur les défauts et détériorations lorsque vous restituez votre logement locatif.

État des lieux comme moyen de preuve

En cas d’emménagement, il est conseillé de relever dès le début les dommages existants avec le bailleur. Un état des lieux permet de documenter toutes les dégradations (au mieux, photos à l’appui). À la sortie, ce procès-verbal servira de preuve, permettant ainsi de déterminer à qui reviennent les frais éventuels. Si toutefois aucun état des lieux n’a été dressé, vous devez impérativement vous faire confirmer d’éventuels dégâts ou défauts par écrit.

Les dommages ne sont pas toujours faciles à reconnaître du premier coup d’œil. Il est donc utile de dresser une liste détaillée des éventuels défauts à l’emménagement. Veillez à envoyer la liste ajournée au plus tard dans les 10 jours à partir de l’emménagement par lettre recommandée au bailleur. Enfin, conservez-en précieusement une copie.

La charge de la preuve revient au bailleur

À la sortie, l’état des lieux permet de prouver quels dommages n’ont pas eu lieu durant la période de son bail. Néanmoins, selon le droit du bail, la charge de la preuve revient généralement au bailleur. En d’autres termes, c’est à lui qu’il incombe de prouver que les points relevés se sont produits durant le bail. Le cas échéant, le locataire devra supporter les frais. Enfin, un procès-verbal d’état des lieux est dressé avec le nouveau locataire à la sortie de l’ancien.

Attention : en cas de départ comme en cas de sortie, dès que vous apposez votre signature sur l’état des lieux, vous en acceptez le contenu. Vous serez donc responsable de tout dommage qui vous est attribué dans le PV. Le bailleur ne pourra pas non plus revenir sur les défauts qui n’étaient pas très bien visibles à la restitution et qui n’ont pas été inscrits au procès-verbal – sauf s’il le notifie au locataire par écrit dans un délai de deux à trois jours ouvrables. Seule exception : les défauts cachés. Dans ce cas, le bailleur peut les signaler à posteriori – mais impérativement dès leur découverte, sinon cela est trop tard.

Vous trouverez de plus amples informations sur la restitution du logement et sur le procès-verbal de sortie auprès de l’Association Suisse des locataires ASLOCA.

Estimation des dommages : quels sont les critères ?

De manière générale, on distingue l’usure normale de l’usure excessive. Il peut parfois être difficile de séparer l’un de l’autre et il faut trancher au cas par cas. Seuls les dommages dus à une usure excessive sont imputables au locataire. Lorsque le locataire et le bailleur ne s’accordent pas sur le fait qu’il s’agit d’une usure normale ou excessive, on notera une réserve sur le procès-verbal. Si aucun accord peut être trouvé, ne signez pas le PV.

Usure normale vs. usure excessive

L’usure normale englobe des dommages mineurs, résultant d’une utilisation quotidienne. Ce type de dommages n’est pas imputable au locataire mais au bailleur.


Exemples d’usure normale :

• Trous laissés par des chevilles, s’ils ont été comblés correctement, pour autant qu’ils ne soient pas trop nombreux

• Marques de tableaux et de meubles aux murs ou tapisseries jaunies
• Usure normale de la moquette

Exemples d’usure excessive :

•  Rayures plus profondes sur le parquet
• Taches plus grandes sur la moquette
• Murs en bois endommagés par des animaux de compagnie
• Graffiti sur le papier peint

Les locataires paient la valeur vénale

En cas de dommage excessif, les locataires ne paient que la valeur vénale et non la valeur à neuf. Si le parquet a été poncé pour la dernière fois il y a 12 ans, vous n’avez plus besoin de supporter les frais des rayures. L’association suisse des locataires tient un tableau d’amortissement qui indique la durée de vie de chaque objet. En revanche, la durée de vie ne s’applique pas en cas d’usure excessive et le dommage supplémentaire qu’elle a créée – dans ce cas, il revient au locataire de payer les frais supplémentaires. Cela concerne par exemple les traces de fumée de cigarette aux murs.

L’assurance responsabilité prend en charge les dommages soudains

Lorsqu’un dommage n’était pas prévisible et qu’il résulte d’une inadvertance, il est pris en charge par l’assurance responsabilité civile. En font par exemple partie les taches de vin rouge sur la moquette ou les rayures sur le parquet. Donc, si le fer à repasser vous glisse des mains, la détérioration du parquet sera couvert comme dommage locatif.  

En revanche, les dommages imprévisibles survenant progressivement ne sont pas couverts. Si, par exemple, vous aérez peu ou jamais l’appartement et que l’humidité accumulée cause in fine de la moisissure, l’assurance n’intervient pas. De même, les dommages clairement prévisibles, tels que les murs jaunis par la fumée de cigarette, ne sont pas couverts.